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李宇嘉:长租公寓不赚钱 火热背后有猫腻

来源: 时间:2017-10-05 05:41 作者:

  作者:深圳市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心高级研究员,经济学(金融方向)博士 李宇嘉

  近期,长租公寓很火爆。万科、龙湖、招商等近20家龙头开发商已布局长租公寓,并将长租公寓作为转型方向。除开发商,房地产服务运营商,比如链家、(行情002285,)等,也在大规模进军长租公寓。此外,酒店(如如家)、互联网平台(如58同城)、投资平台(蘑菇公寓、魔方公寓、YOU+)等,也将长租公寓作为投资新蓝海。目前,万科的铂寓、链家的自如、世联行的红璞公寓及YOU+、魔方等,已成为长租公寓市场的知名品牌,目前全国长租公寓企业超过1000家。

  而且,各大品牌长租公寓企业,均谋划了大规模的扩张战略。比如,万科、龙湖、世联行等,2016年底运营公寓间数在5000-20000,未来2年内均表示要扩张至10万间左右。事实上,我国城市居民买房诉求远强于租房,而租赁市场一直在“野蛮生长”,商品房市场租金回报率(2%)也远低于社会无风险收益率。如此背景下,缘何长租公寓成为各方青睐的投资领域呢?

  首先,一揽子政策刺激让长租公寓投资坐拥无限风光。培育租赁市场、发展租售并举已成为住房制度改革的方向,也是长效机制最重要的内容。特别是,发展企业专业化、规模化租赁,被认为是改变私人“散租”(占租赁市场90%份额)乱象、稳定租赁关系,广大租客安心租房的关键,更是租售并举的突破口。近期,企业租赁税收减免、不动产购置抵税,发展REITs、CMBS,和商办“改租赁”、土地自持并租赁经营等方面,国家出了一系列的扶持政策。

  其次,租赁时代已到来。目前,城镇租赁人口接近2亿人,占城市人口近20%,热点城市40%的常住人口长期租房。未来,高房价下“先租后买”是多数居民的消费模式,偏好租房的85后和90后“单身贵族”开始进入社会,外来人口“本地化”后将首先选择租房。有机构预测,到2030年,还将有2亿人口进入租赁市场,租赁市场规模将从现在的1.5万亿增长至4.5-5万亿。

  政策史无前例地扶持,市场规模如此之大,开发已“触顶”。由此,提前布局以抢占市场份额、分享政策红利,抓住流量“入口”无疑是正确选择。确实,大城市房价收入比在30-60倍,新市民(来外人口和新就业大学生)、白领租房已被接受。同时,“黑二房东”、“随意涨租”等租赁乱象丛生,除公租房外,相对体面、秩序规范的租赁住房确实较少,这为长租公寓创造了机会。

  但整体看,长租公寓没有太大吸引力。目前,没有税收和财务成本,人工、装修和经营成本很低的情况下,一线城市私人“散租”回报率也仅1.5%左右,二线城市在2%左右。媒体测算,上海7月出让的两宗租赁用地,地价仅为同区域“招拍挂”地价1/6的情况下,租赁回报才达到6%。当前,无风险收益率达5%左右,即便政策优惠,租赁回报率也太低,国企带头就是这个原因。

  从美国(如AVB)和日本(如大东建托)公寓看,收房成本低,REITs融资普遍,线上运营为主,房屋升级溢价及下游物业、融资等增值服务,助推多元利润贡献。在我国,长租公寓主要靠“N+1”、“打隔断”、装修提价等“租金差”盈利,服务和增值并未体现,REITs中期都难以支撑。而且,收房成本高,中低端市场租金优势突出,租赁市场竞争激烈,“租金差”(10-20%)难覆盖成本。

  笔者调研发现,目前能盈利的长租公寓,只有这几种:工业厂房改租赁,整租城中村后散租,商品房中最大程度“打隔断”、设置“上下铺”等。因此,除部分开发商发展“先租后买”外,各路资本涌入长租市场,看重的是厂房和商办“改租赁”,由土地变性带来的巨大收益。过去,严格的土地用途管制下,工业地价仅为住宅地价的1/10,招商引资下商办类地价也不高。

  目前,很多企业手上有工业或商办用地、用房,看着住宅赚钱,却因用途管制、规划限制或高额土地出让金而无法再开发。现在,上层的口子松了,市场蠢蠢欲动。在深圳,很多长租公寓就是工业和商办改造的,但归口管理不明确,地方细则未出,这些公寓并未经消防和安全验收。另外,政策口子开了,但很多城市主城区空间逼仄,规划难调整,配套难以跟上,“改租赁”难落地。

  甚至,有的项目打着长租公寓的幌子,却借“以租代售”套现,或就像已入住的“类住宅”一样,倒逼政府默认。也有投资者认为,未来经济下滑时,政策会松绑,租和售就是“一层窗户纸”。因此,“长租公寓热”要谨慎,慎防套利和安全问题,机构租赁需培育,长租公寓确实填补部分需求,但仅是小众。租赁的问题在于,政府要适应租赁需求崛起,监管重点转到存量市场。

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