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李宇嘉:楼市"限售" 是避免"套现"造成踩踏式危机

来源: 时间:2017-10-05 05:41 作者:

  作者:深圳市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心高级研究员,经济学(金融方向)博士 李宇嘉

  近日,楼市又迎一波强调控,近10个城市密集出台高压政策,除西安、武汉外,其余城市都启动了限售管理。根据统计,自2017年3月23日,厦门首创“限售”政策,规定“新购商品房取得房产证后满2年才能出售”,到目前为止,全国有超过45个城市发布楼市“限售令”。当前,“去库存、防风险、稳增长”的宏观管理“多主题”下,限售已成为同时能够满足数个目标的重要政策选项。进一步,限售也已经取代限购、限贷,成为未来楼市调控最重要的抓手。

  如何看待限售?多数研究指出,房屋在几年内不得出售,这是打击投机和短炒的绝佳手段。确实,从资产定价角度,流动性越高的资产,投资者参与情绪越高,越高,价格也就越高。比如,虽然我国的盈利能力较差,但多年来市盈率(股价/每股收益)冠绝全球,原因就是股票换手率很高(一般都高于100%)。事实上,一旦流动性下降了,投资者参与率就下降了,资产价格也必然会下降。近年来,但凡房价上涨快的城市,其房屋换手率一般都比较高。

  比如,2015年深圳房价翻了一倍,背后是房屋高换手率。据链家地产统计,2015年深圳二手住房换手率高达8%。也就是说,2015年深圳几乎每10套房,就有一套再交易一次,但同一时期,北京、上海房屋换手率仅3%左右。2016年以来,北京、广州等地换手率快速提升,学位房及投资客集中的一些商品房“妖盘”(类似的“”),换手率达20%-30%。当然,房价同比涨幅也是最快的,房天下统计的北京部分“妖盘”,2016年房价涨幅高达80%左右。

  目前看,近10年楼市普涨及看空者屡屡失算育成的上涨共识,经济下滑时松绑调控的预期惯性,短期还难以扭转,居民“加杠杆”情绪仍较高。今年以来,全国新增房贷占新增贷款的比重,从2016年的45%降至40%以内,但考虑到今年1-8月翻了2.8倍,居民过度“加杠杆”趋势仍未改变。“加杠杆”是房价快速上涨的罪魁祸首,特别是炒作需求的最大推手。因此,启动限售政策,通过冻结交易、改变预期、增加杠杆成本,具有直接消灭投资和短炒的效果。

  另外,限售在这个时候大范围“登场”,绝非简单行政干预,要放在当前楼市大环境、经济金融防风险大环境下来理解,也将对未来楼市、资产价格、和金融风险产生深远影响。近日开启的新一轮调控,其背景是,经历2015年以来房价大涨,热点城市或区域房价不到2年上涨一倍多,调控持续跟进,但房价上涨趋势似乎未变。此次发布调控政策的8个城市,8月价格指数环比和同比平均分别上涨0.33%和11.64%,二手住房环比和同比分别上涨0.62%和11.2%。

  近期,尽管热点城市银行都在上浮房贷利率,但5年期及以上基准利率(4.90%)仍在历史最低位,比2008-2009年的水平(5.94%)还要低100多个基点。今年8月份,首套房贷平均利率为5.12%,相当于基准利率的1.05倍,但仍是历史最低水平。经济转型攻坚期,实体盈利下滑或经历“去产能”、转型阵痛,难当重任,资金脱实向虚,出现“加杠杆”趋势。“加杠杆”购房需求,很多要在未来“套现”。据笔者调研,热点楼市目前出现了一个新现象,即价格“锁定效应”,一个楼盘(特别是二手楼盘)某套房子实际成交价,将锁定同类户型其他价格。

  一旦降价“套现”,该楼盘的房价就会下跌,特别是“加杠杆”需求或投资性房产占比高的楼盘或区域。目前,楼市调控和长效机制建设已上升到防风险、促转型的“国家战略”地位,管理层对此的决心和意志很坚定。因此,因惯性预期和“加杠杆”而一窝蜂涌上的购房行为,未来会有“套现”诉求。随着调控和资金面继续收紧,分流需求的租售并举等长效机制落地,未来预期或转向,“套现”需求增加,甚至出现从“套现”到“抛盘”现象,这就是踩踏式出逃的危机。

  若房屋在几年内不得出售,即便楼市回调,也不会产生大规模“套现”,并形成楼市回调共振,这是避免踩踏式楼市危机、金融危机的有效手段。近年来,虽然我国货币投放和银行资产年均增速分别高达15%和20%以上,远远超过实际GDP增长,但我国并未爆发严重的通胀,根源就在于,作为不可贸易品的商品房,吸纳了绝大多数流动性,这就是资金老虎入笼。未来,如果资金大规模从不动产领域流出,资产价格“高位泄洪”,这是实体和金融难以承受之重。

  更重要的是,“房子是用来住的,不是用来炒的”的顶层设计下,我国住房制度改革导向发生根本变化,即纠偏房屋资产属性、回归居住属性。但凡合理住房需求,短期内换手的概率都不高,换手率高的需求,多数是投资需求,特别是短炒需求。因此,基于住房回归居住属性的限售政策,对合理需求的冲击很小。同时,围绕租售并举的长效机制正在形成,如果换手率仍较高,并继续驱动房价上涨,租售并举很难建立,因为投资房产的收益远远比租赁要高得多。

  最后,房地产市场化近20年,房价基本上处于“单边上涨”走势,始终未经历一轮完整的由涨到跌、有峰有谷的周期,全社会普遍存在“房价必然会上涨”的预期。在政府托底及基于金融风险、GDP增长担忧的救市,让这种预期变成刚性预期、刚性兑付,也造成炒房泛滥、换手率高企。从国际经验看,这种预期恰恰是金融危机的最大诱因。启动限售,降低换手率,能让炒作情绪降温、住房需求更加理性。炒作降温,被冷落的租赁才能培育起来,住房才能回归居住属性。另外,对业内和媒体所言,即限售违反自由交易原则,未考虑购房者救急套现之需凡此种种,笔者认为,公共政策都有成本。房地产市场是“不完全市场”、准公共品市场,即便发达国家也有限制措施,如限制销售对象,甚至干预房价和租金涨幅,遑论我国。

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